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“내 집 마련”은 모든 대한민국 사람들이 염원하는 가장 큰 소원 중 하나입니다. 대한민국에서 안정적인 삶을 살기 위해서는 “내 집 마련”이 필수적이기 때문입니다. “내 집”이 없다면, 치솟는 월세 혹은 전셋값에 집주인 전화를 벌벌 떨며 받아야 합니다. 또한 치솟는 집값을 볼 때면, 부동산에 투자하지 않은 자신의 모습이 바보처럼 느껴지기도 합니다.
영국의 주간지 이코노미스트에 따르면, 전 세계적으로 2차 세계대전 후에 집값 상승이 시작되었다고 합니다. 이코노미스트는 집값 상승의 요인으로 다음의 3가지를 꼽고 있습니다.
2차 세계대전 이후 각국의 정부는 “내 집 마련”을 적극 권장하기 시작했습니다. 그에 따라, 시민들이 집을 마련할 수 있는 모기지 시장이 활성화 되었습니다. 전미경제연구소의 보고에 따르면, 1940년 ~ 2000년까지 주택담보대출의 규모는 2배 넘게 상승했고, 그 결과 주택 보유자의 수는 급격히 상승했습니다. 집의 가격 또한 다른 재화와 마찬가지로 수요과 공급의 영향을 많이 받게 되는데, 주택담보대출의 확대는 적은 돈으로 시민이 집을 살 수 있는 토대를 제공하며 주택에 대한 수요 증가를 만들었고 이는 가격의 상승으로 이어졌습니다.
2차 세계대전 이후, 교통의 발달이 도시화의 속도에 뒤쳐져 시민들이 직장 근처에 집을 구할 인센티브를 상승시켰습니다. 또한, 동종업계의 기업들이 생산성 향상을 위해 같은 지역에 몰려 있는 경향이 커졌는데(샌프란시스코 실리콘 밸리, 한국의 여의도 등), 이는 특정지역의 주택의 수요가 상승을 가져와, 가격 상승으로 이어졌습니다.
정부에서 “내 집 마련”을 권장하는 정책을 펴기 시작한 이후, 그린벨트 같은 토지 규제 정책 또한 많이 제정했다고 합니다. 이는 주택을 공급할 수 있는 택지의 제한을 가져왔고, 이는 공급의 하락으로 이어져 주택 가격 상승을 유발했다고 합니다.
위 세가지 이유는 부동산 가격이 상승한 핵심 원인이라고 주장하는 이들이 있습니다. 이들의 주장의 핵심은 부동산 가격은 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 따라 결정한다고 분석합니다. 집 값이 물가상승률 이상으로 상승하고 있다면, 시장에서 필요한 수의 주택만큼 공급이 이루어지지 않는 것이다. 따라서 주택의 공급을 늘린다면, 가격은 하락할 것이다.
집값 상승은 수요와 공급에 따른 결과가 아니며 공급 중심적 해결책은 복잡한 문제를 너무 쉽게 해석하는 것이라고 비판합니다.
집 값이 급격한 상승은 수요와 공급을 벗어나, 사람의 기대심리가 반영된 결과라고 주장합니다. 영국의 주택 가격 연구에 따르면, 주택수가 1% 늘어나게 된다면, 가격은 2% 정도 하락해야 한다고 발표했습니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 주택 공급량을 늘려도 가격의 하락으로 이어지지 않는 사례를 확인할 수 있습니다. 이 현상에 가장 큰 이유는 주택구입의 주된 목적이 시간이 지나면서 투자 목적으로 바뀌었기 때문입니다.
주택을 소유하면, 월세를 지출하지 않아도 되기 때문에, 월세를 아낄 수 있습니다. 사람들은 보통 대출을 받고 집을 구하는데, 현재 대부분의 주택 상품이 제공하는 이자율은 월세로 들어가는 지출보다 저렴한 편입니다. 또한 인플레이션과 물가상승률을 고려해 주택 가격 동반 상승하기 때문에 주택을 좋은 투자상품으로 판단하고 있습니다.
서울 집값 상승의 원인을 정확히 판단할 수는 없습니다. 하지만, 이번 2020총선 공약을 보면, 각 정당이 집값 상승의 원인을 어떻게 분석하는지는 알 수 있습니다.
관련 정책: 부동산 보유세 상승, 부동산 대출 규제 강화, 재건축 재개발 규제 강화, 재건축 초과 이익 환수제
부동산 보유세를 증가 시킨다면, 한 사람이 여러 채의 주택을 소유할 인센티브가 줄어듭니다.
위에서 언급한 것처럼, 주택에 투자심리 반영으로 가격이 올라가는데, 주택에 투자한 투자비용 대비, 수익률이 높다면 주택에 투자할 인센티브가 늘어날 것입니다. 투자자끼리 주택을 두 번 세 번 거래하면 자연스럽게 주택의 가격은 상승할 것입니다. 따라서 부동산 투자를 제한하기 위해 보유 부동산에 따른 세금을 높여 비용적인 부담을 늘린다면 투자 확대에 따른 인센티브는 사라질 것이고 이는 전반적인 부동산 가격 하락으로 이어질 것입니다.
사람들이 적은 돈으로 부동산에 투자할 수 있게 만든 모기지 정책이 문제입니다. 모기지 기준이 강화되어 아무나 집을 살 수 없다면, 투자 수요는 줄어들 것입니다. 뿐만 아니라 무리한 가계대출이 경제에 심각한 문제를 가져올 수 있는데 이러한 문제를 차단하는 효과도 기대할 수 있습니다.
재건축 재개발 아파트의 가격 상승에 대한 기대가 몰려, 아파트 가격이 상승하게 됩니다. 아파트는 다른 재화와 다른 성격을 가지고 있어 ‘갭 매우기’라는 현상이 존재합니다. 본래 재화는 오래되면 가격이 떨어져야 하지만, 아파트는 입지의 희귀성과 주거라는 필수템의 결과로 인해, 새롭게 지어진 값 비싼 아파트를 주변에 있는 아파트가 따라가게 됩니다. 따라서 재건축 재개발 아파트의 가격을 하락 시키게 된다면 아파트 가격을 안정화시킬 수 있습니다.
관련 정책: 부동산 대출 규제 약화, 재건축 재개발 규제 약화, 재건축 초과 이익 환수제 폐지
정부가 대출 규제를 강화하면 결국 내 집 마련을 꿈꾼 중산층 및 저소득층의 투자 및 주택 구입 기회를 감소시키고 현금을 이미 보유하고 있는 부유층에게만 유리한 조건을 제공하는 것입니다. 부족한 현금 분량을 은행에서 빌려 구입한 과거와 달리 이제는 기 비율이 줄어들어 본인 부담 비율이 높아졌기 때문에 저소득층 및 중산층이 몇 억이 넘는 아파트를 구매한다는 것은 사실상 불가능합니다.
물가상승 및 인플레이션을 겪고 있는 대다수의 경제사회 속 이를 동반한 수익 실현을 특정 계층에게 불리하게 적용을 한다면 이는 경제적 격차만 벌리는 행위입니다. 이는 오히려 중산층과 저소득층에게 피해를 줄 것입니다. Vox에 따르면, 미국에서 흑인과 백인의 현재 가지고 있는 경제적 지위의 차이에 가장 큰 영향을 미친 것은 주택 보유의 유무라고 하였습니다. 중산층과 저소득층의 주택구입을 막는다면, 같은 문제가 발생할 것입니다.
재건축 재개발을 막는다면, 양적 그리고 질적인 공급에 악영향을 미치게 됩니다.
관련 정책: 전월세 상한제, 임대기간 보장
세입자의 미래에 대한 불안이, 무리한 대출을 통한 집에 대한 수요를 가져왔습니다. 따라서, 세입자에게 안정적인 삶을 보장해 줄 수 있는 정책은 수요의 하락을 가져와 가격을 안정화시킬 것입니다. 실제로 스위스는 세입자의 권리를 보호해주기로 유명합니다. 최대 20년 동안 임대료가 가능하고, 월세는 물가상승률 혹은 이자율 이상으로 상승시킬 수가 없습니다. 집 값은 1970년에 비해서 70%가 올랐을 뿐이고, 집을 소유한 사람들의 38%에 지나지 않습니다. 비슷한 세입자 보호정책을 가진 독일은 자기 주택 보유율은 전체 인구의 50% 그리고 집 값은 1980년 이랑 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.
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