주택임대차보호법이란?

대한민국에서 부동산 관련 정책은 가장 뜨거운 이슈 중 하나이다. 문재인 정권은 부동산 시장 안정을 최우선 과제로 삼았고 임기 중 총 21번의 부동산 대책을 발표하며 대출 규제, 재건축 재개발 규제 그리고 임차인 보호 관련 정책을 쏟아냈다. 결과는 참담했다. 3년 동안 거의 40% 오른 주택 가격에 정부를 포함해 다수 의석을 잡은 여당은 국회에서 법 개정을 추진하고 있다.

더불어민주당 박주민 의원은 시장 가격 안정에서 한 발짝 더 나아가, 임차인을 보호할 수 있는 주택임대차보호법이라는 새로운 법안을 상정했다. 예상대로 박주민 의원의 주택임대차보호법은 큰 논란을 키우고 있다. 일각에서는 ‘전·월세 무한 연장법’이라며 맹렬히 비난하고 있고, 또 일부에서는 임차인 보호를 위한 선진 법이라며 두둔하고 있다. 똑똑은 새로 발의된 법을 상세히 분석하고 시장에 미치는 영향에 대해서 알아보고자 한다.

주택임대차보호법이란?

2016년 박주민 의원은 주택임대차보호법을 한번 제안한 경력이 있다. 그때는 지금과 같은 큰 관심을 받지 못했다. 현시점 법안이 관심을 받는 이유는, 176석을 확보한 더불어민주당이 이 법안을 쉽게 통과시킬 수 있을 것이라는 우려 때문이다. 국회를 장악한 여당은 다음 총선까지는 헌법을 개정을 제외하고 실질적으로 원하는 법안을 법적인 제한 없이 통과할 수 있문이다.

주택임대차보호법의 목적은 어려움을 겪고 있는 임차인에게 안정적인 주거환경을 보장하는 법이라 발표했다. 그럼 법안의 세부 내용을 알아보자.

주택임대차보호법 개정안 주요 내용

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다. 다만, 예외 사항은 다음과 같다.

1. 임차인이 3기(期)의 차임액(借賃額)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

4. 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

5. 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

6. 임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

7. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

계약 갱신이 거절된 후 그 사유가 허위로 드러난 경우 임차인은 계약 갱신을 거절한 임대인에게 지출한 이주 비용 및 임차인이 2년간 추가로 지출할 임대료 차액의 합계액의 3배를 집주인이 배상해야 한다.

또한 가격 인상을 위한 증액 청구는 계약기간 동안 보증금의 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못한다.

그리고 임대차 계약에 있어 증액이 발생할 경우 1년 동안 올리지 못한다.

박주민 의원 측 주장

박주민 의원 측 주장은 간단하다. “독일, 일본, 미국 등 대부분의 나라에서 임차인 보호를 위해 임대차 기간을 길게 보장해 주고 있다. 따라서 우리나라도 1989년에 제정된 2년 보호에서 벗어나 더 긴 기간을 보호해줘야 한다. 또한 임대인이 계약을 파기할 수 있는 예외조항을 두었기에 “전·월세 무한 연장법”이라 부르는 것은 어폐가 있다.”

주택임대차보호법의 장점

안정적 주거환경 제공

2년마다 갱신되는 전세 계약으로 인해, 임차인은 불안정한 주거환경에 살고 있다. 2년마다 작게는 몇백 만 원 부터 크게는 몇천만 원까지, 전세금을 올려줘야 하기에 부담이 크고 이를 감당하지 못하는 임차인은 다른 지역으로 이사를 해야 하는 상황이다. 이는 다음과 같은 문제를 야기한다.

1. 임차인의 가족은 새로운 환경에 적응해야 한다.

직장을 다니는 부모는 출근 거리가 늘어나는 불편만 감수하면 되지만, 거주하는 지역에 따라 학교를 바꾸어야 하는 자녀는 적응에 큰 문제가 생길 수도 있다. 안정적인 학교생활은 자녀의 성장과 학업 성취에 큰 영향을 준다.

2. 시장이 조성하는 전세 가격은 지역 간 격차를 심화시킨다.

부자 동네는 학교, 주변 환경 등이 계속해서 발전하고 가난한 동네는 주변 환경이 지속해서 악화한다. 환경이 지역주민의 삶과 미래에 큰 영향을 미친다. 팀 하포드의 경제학 콘서트에 따르면, 1994년 미국 보스턴에서 실행된 실험에서 빈민가에서 부자 동네로 이사한 청소년은 비행 활동 및 위험 활동에 영향을 받을 확률이 예전보다 4분의 1 낮아졌다고 한다. 정서 발달에도 영향을 미쳤다고 한다. 청소년 행동 장애 발병률이 25% 줄었다고 한다. 우리나라에 바로 대입시킬 수 없지만, 주거환경이 개인에게 미치는 영향은 무시할 수 없다.

3. 공급이 부족한 서울의 주택 현황으로 임차인은 계약 갱신 시 약자가 될 수밖에 없다.

대부분의 임대인은 높은 가격에 전세 계약을 갱신한다. 인상한 전세금을 힘들게 구해도 추가로 발생하는 이자에 대한 부담이 커진다. 이는 임차인의 경제 활동을 위축시키고 행복한 삶에 악영향을 끼친다.

주택임대차보호법을 둘러싼 쟁점

발표한 주택자가점유율의 통계 감추기 지적

법안을 살펴보면 2008년(56.4%)부터 2014년(53.6%)까지 주택의 자가점유율이 점차 떨어져 임차인 보호의 필요성을 주장했다. 하지만 자가점유율은 2016년 56.8%, 2018년 57.7%, 2019년 58%로 다시 늘어나는 추세인데, 2016년부터의 통계는 제안서에서 빠지었다. 이는 법안 통과를 유리하게 하기 위해 현실을 왜곡한 것이라고 비판을 받고 있다.

박주민 의원은 2016년에 비슷한 법안을 이미 상정한 바 있는데, 그때 제안이유를 똑같이 쓴 것뿐이라고 반박한다. 법안 통과를 유리하게 하기 위해 통계를 왜곡한 것이 아니라고 거듭 주장하고 있다. 이 법안의 목적은 임차인을 보호하기 위함이고, 전 국민의 40%에 가까운 국민이 임차인으로 살아가고 있기 때문에 법안 자체는 문제가 없다는 의견을 제시한다.

OECD 속 대한민국은?

대한민국은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 주거비 부담이 가장 적은 국가이기에 이 법안은 필요가 없다. OECD에서 발간한 자료를 보면 한국은 소득대비 주거비 비율이 15%로 가장 적다. 따라서, 임차인을 보호하기 위해 집주인의 재산권을 박탈하는 이번 법안은 문제가 있다고 주장한다.

대한민국은 OECD 국가 중 주거비 부담이 가장 낮은 국가인 것은 사실이다. 하지만, 이 통계는 평균값이기 때문에, 법안이 보호하고자 하는 취약층을 설명하지는 못한다고 반론의 목소리도 존재한다. 또한, OECD는 대한민국의 빈부격차가 높은 것으로 평가하고 있으며 평균치로 법안의 타당성을 이야기하는 것은 어폐가 있다. OECD에 따르면 대한민국은 GDP 대비 사회보장제도 지금 정도가 가장 낮은 국가 중 하나이다. 이 말은 소득대비 주거비 부담이 낮다고 하더라도, 국가가 보장해주지 않는 영역이 많기 때문에 교육 및 의료와 같은 사회 복지 분야에 더 많은 소비가 필요하다는 것이다.

임대주택이 줄어들어 임차인이 힘들어질 것이다.

서울처럼 공급보다 수요가 많은 지역에서 법의 영향으로 공급 물량이 더욱 줄어 가격이 되려 오를 거라는 분석을 하는 전문가들이 많다. 다주택자가 시장에 물량을 많이 풀어도 실제 구매층은 매우 적었지만 기존 전·월세에 의존하는 임차인은 더 높은 임대료로 인해 피해를 볼 것이라는 주장이다.

찬성하는 입장에서 법으로 인해 실거주자가 집을 사고 거주하면 그만큼 임차인의 숫자는 줄어들기 때문에 경쟁이 심해지지 않을 것이다. 또한 다주택자들이 주택임대차보호법 때문에 주택을 매도한다면 주택시장에 주택 공급이 늘어 주택 가격이 안정화되는 효과를 기대할 수 있다.

투자자가 건물을 증축해 임대주택을 제공하지 않는다.

부동산 소유자는 안정적으로 투자에 대한 보상을 받을 수 있다면, 건물을 증축하거나, 개조해 임대주택을 제공한다. 아파트뿐만 아니라, 오피스텔 및 다가구 주택 같은 주거 시설을 짓고 확장한다. 하지만 위에 언급한 것처럼, 투자자에게 안정적인 보상이 보장되지 않으면 양질의 부동산 물량이 줄어들게 된다. 결국 피해를 보는 쪽은 수요 감소로 영향받는 임차인이다.

이런 주장을 반대하는 입장에서는 주택 임대차 보호가 임대주택의 수익률에 영향을 주지만 연 5%의 임대료를 올릴 수 있기에 투자 인센티브가 사라지지 않을 것이라고 한다. 저금리 시대에 5%의 수익률을 결코 적다고 말할 수 없다는 것이다.

팩트 체크: 임차인 계약 갱신권은 선진국에서 사용하는 법인가?

독일🇩🇪

임대차 계약 최단기간은 1년으로 보고 있고, '특별한 사유'가 없으면 기한이 없는 계약 관계로 체결되는 것이 일반적이라고 합니다. 임차인이 계속 거주할 의사만 있다면 종신 계약도 가능하다.

프랑스🇫🇷

먼저 임대차 기간을 보면, 세입자가 개인이면 최소 3년, 법인인 경우에는 최소 6년의 임대차 기간이 보장된다. 이보다 짧은 계약 기간은 법적으로 인정되지 않고 이보다 긴 기간만 인정된다.

영국🇬🇧

영국의 사정은 약간 복잡하다. 1988년 제정된 주택법을 기점으로 이전에 체결된 계약은 규제를 받지만, 그 이후 체결된 계약은 규제를 거의 받지 않는다.

미국🇺🇸

뉴욕주의 경우를 살펴보면 세입자의 계약 갱신 청구권을 인정하고 있다. 집주인은 본인이나 가족이 세를 줬던 집에 들어가 살려고 하는 경우, 재건축 해야 하는 경우 등 계약 갱신을 거절할 수 있다. 이는 독일, 프랑스 등과 비슷하다.

위의 사례에서 볼 수 있듯이 독일, 프랑스, 미국은 임차인의 계약 갱신 청구권을 보장해 주고 있다..

주택임대차보호법은 재산권을 중요하게 여기는 대한민국에서 논란이 될 수밖에 없다. 하지만, 사회적 약자로 분류되는 임차인의 보호 또한 중요한 사회적 과제이다. 따라서, 주택임대차보호법을 제대로 이해하는 것은 중요하다.