부동산 중개료 인하... 묘수일까 악수일까

반으로 낮아진 수수료

지난주부터 부동산 중개보수(수수료) 상한이 낮아졌다. 지난 19일 국토교통부가 새 공인중개사법 시행규칙을 시행했다. 절반 가까이 낮춰 이른바 '반값 복비' 시대가 왔다. 6억원 이상 매매와 3억원 이상 임대차 계약의 수수료 요율 상한을 내리는 게 핵심이다.

사고팔고: 매매는 6~9억원 구간의 요율이 현행 0.5%에서 0.4%로 낮아진다. 9~12억원은 0.5%, 12~15억원은 0.6%, 15억원이 넘으면 0.7%가 적용된다.

빌려주고 빌릴 때: 3~6억원은 0.4%에서 0.3%로 낮아졌다. 6~12억원은 0.4%, 12~15억원은 0.5%, 15억원 이상은 0.6%가 상한선이다.

계산해보면 9억원짜리 집을 사고팔 때는 중개 수수료 상한이 810만원에서 450만원으로 낮아진다. 6억원 규모의 임대차 거래 수수료는 480만원에서 240만원으로 절반이 된다.

• 부동산 중개수수료: 주택이나 토지를 거래할 때 공인중개사가 받는 보수다. 권리확인이나 매물확보, 의사 조율 등을 대신해 주는 대가다. 매도자와 매수자 모두 지불해야 한다. 요율은 거래 매물의 액수에 곱하는 비율로, 최종 수수료를 결정하는 잣대다.

부동산 거래 얼마나?

주택 매매는 줄어드는 추세다. 전월세 거래는 많아지고 있는데, 이는 양도소득세 부담이나 높은 집값 부담에 따른 반사 효과로 분석된다.

줄어든 주택매매: 올 8월까지 누적 주택 매매거래량은 73만7317건으로 지난해 같은 기간(84만7569건)보다 13% 줄었다. 7월과 8월 조금 많아지긴 했지만 올해 전체적으로는 거래가 줄었다.

• 수도권보다는 지방: 가장 최근 통계인 올해 8월 매매거래는 늘었다. 지방이 이끌었다. 수도권(4만1668건)은 지난해 8월 대비 3.3% 줄었지만, 지방(4만7389건)은 12.4% 늘었다.

전월세는 UP: 8월 전월세 거래량은 총 21만1462건으로 집계됐다. 지난해 8월(17만5355건)보다 20.6% 증가했다. 1월부터 8월까지 누적으로 보면 지난해보다 6% 늘었다.

• 전월세 증가는 서울이 이끌어: 8월 서울에서는 6만8737건의 임대차 거래가 이뤄졌다. 전년 동월 대비 26.1% 늘었다. 6만4865건이 거래된 지방은 14.7% 늘어난 수치다.

오르는 집값?

한국부동산원에 따르면 전국 아파트값은 올해 들어 지난 8월까지 10.19% 올랐다. 지난해 상승분인 7.57%를 이미 넘어섰다. 특히 수도권 아파트값은 같은 기간 13.11% 올랐다.

전국 다세대나 연립주택도 올랐다. 매매 가격 상승률은 4.66%로 지난해 같은 기간 상승률(2.61%)을 넘어섰다. 오르는 집값과 비례해 중개수수료 부담이 컸다.

집주인-세입자 부담 줄고 거래 활발

오르는 집값 속에서 고액 매물은 거래가 많지 않다. '거래 절벽' 상황이다. 집주인 입장에서는 수수료 부담에 더해 더 오를 거란 기대감에 집을 쉽사리 내놓지 않았다. 구하는 입장에서는 매매 대금이나 임대료 부담이 갈수록 커졌고, 수수료까지 마음을 무겁게 했다.

하지만 요율이 내려간 이상, 거래가 이뤄지기만 하면 내놓는 이와 구하는 사람 모두 부담이 준다. 특히 집을 내놓는 입장에서도 수수료 부담은 소폭 내려놓을 수 있어 매물이 조금이나마 늘어날 수 있다.

• "그래 봤자야": 이번에 낮춰진 건 '상한선'이다. 실제 거래 때에는 거래자와 중개사 간 협의에 정해지는 게 관례다. 수수료는 상한보다 낮은 요율로 결정되는 게 부지기수. 이번 조치의 효과가 그리 크지 않을 거란 분석이 나온다.

중개사 수입 감소 불가피

공인중개사들의 수입 감소는 피할 수 없다. 요율 상한이 낮아지니 같은 거래를 해도 그만큼 소득이 줄어든다.

멈춰!: 공인중개사협회는 법원에 효력정지 가처분을 신청할 예정이다. 이미 시행된 조치지만 멈춰달라는 것. 만약 법원이 가처분 신청을 인용한다면, 현장의 혼란이 커진다.

• 이중고: 서울의 경우 거래가 줄어들고 있다. 매물은 없는데 중개사만 많은 상황. 심화되는 경쟁이 고충을 더한다. 여기에 요율 인하 이야기를 들은 이들이 이미 정했던 수수료를 다시 협의하자고 할 경우 이중고에 빠진다.

'중년 고시' 열풍 시들?

공인중개사는 '중년의 고시'로 불리며 은퇴 후 인생 이모작의 대안 중 하나다. 최근엔 불확실한 미래를 걱정하는 3040세대도 공인중개사 준비에 나선다. 지난해 시험 접수자 연령대는 40대가 32%, 30대가 20%였다. 하지만 시장 포화상태에 이번 조치까지 뒤따르며 공인중개사를 하려는 이들은 줄어들 가능성이 크다.

• 우당탕탕 '박리다매'는?: 이미 영업하는 이들이 욕심을 내면 문제가 생길 수 있다. 박리다매를 노리다가 제대로 서류를 확인하지 못하거나 계약 과정에서 제대로 서비스를 제공하지 못하면, 수수료가 낮아져도 중개사들에 대한 신뢰도는 낮아진다.

공인중개사: 이미 포화상태라 고객 유치가 어려웠다. 이제 수수료율 상한까지 낮추니 어떻게 사무실을 꾸려야 할지. 가격경쟁을 하기에는 생계가 막막해진다. 에누리 없이 최고 상한 요율을 제시하는 수밖에. 그러다 손님이 떨어지면? 아. 복잡하네.

거래자: 수수료를 내는 건 오케이. 하지만 더 낮춰야 한다. 정확히 중개를 안 해주고 거래 성사에만 열을 올리는 중개사를 봤다. 플랫폼엔 여전히 허위 매물이 올라온다. 보금자리를 구하는 일인데, 이번을 계기로 시장이 제대로 재편됐으면 좋겠다.

정부: 국민권익위원회가 조사해보니 중개수수료가 과하다는 의견이 절반을 넘었다. 그래서 요율 인하 구간도 세세하게 나누고 허위광고 단속 모니터링도 늘리기로 했다. 삶의 필수 요소인 집 구하기만큼은 안심하고 했으면 한다.

공인중개사는 왜 필요할까. 중개 사고를 막을 수 있는 1차적 방법이라서다.  중개사 시험에는 물권과 채권은 물론이고 행정법도 나온다. 건물과 토지 사이의 주인이 다른 경우가 있고, 근저당 대비 낮은 집의 시세 등 부동산에는 수많은 권리관계가 얽혔기 때문에 이를 분석하는 능력이 필요하다.

또한 매매인과 매수인 사이의 의사 조율 등 골치 아픈 일을 도맡기 때문에 수고를 덜 수 있다. 매물을 찾는 것도 중개사무소의 일이다. 복잡한 부동산 등기부등본만큼이나 확인할 수 없는 요소가 많은 부동산은 섣불리 직거래를 했다가는 낭패를 볼 수 있다.

우리나라 공인중개사의 역사는 30년 정도다. 1985년 처음 공인중개사 시험이 치러졌다. 제도가 자리 잡기 전까지는 '복덕방'으로 불리는 사랑방이 그 역할을 했다. 복덕방은 관할 구청에 신고만 하면 영업이 가능했고 주인장(?)들의 전문성도 떨어졌다. 수수료도 '복비'라는 이름으로 불렸고, 액수도 지금처럼 기준이 없어 들쑥날쑥했다.

해외의 부동산 중개수수료는 우리보다 높다. 미국은 최대 요율이 5~6%가량이다. 스페인은 5%, 러시아는 4% 정도다. 특히 미국은 집을 내놓은 사람이 수수료를 더 내는 게 일반적이고, 매수인은 아예 내지 않는 주(州)도 있다. 해외가 더 비싼 건 서비스가 고도화되서다. 주택에 실질적인 문제가 없는지 보는 '홈 익스펜션' 절차가 있거나 감정평가도 이뤄진다. 거래 안전을 위해 에스크로 같은 결제 시스템도 활용한다.